מקרקעין

עסקת רכישה או מכירה של מקרקעין הינה עסקה משמעותית ביותר לכל אדם, וככזו דורשת משנה זהירות ומחייבת קבלת ייעוץ עם כניסה למהלך הקניה או המכירה, ובמהלכו. איש אינו רוצה לגלות שעקב חוסר ניסיון, ידע והבנה בתחום זה, העסקה שלו עלתה על שרטון או חלילה – וגם זה קורה – כספו בעסקה כל כך גדולה – הלך לאבדון. קבלת השירות מבעל מקצוע העוסק בתחום למעלה מ – 30 שנה, ששם לנגד עיניו את טובתך בלבד (!), תבטיח הגנה על זכויותיך ועל האינטרסים הלגיטימיים שלך כצד לעסקה.

 

שוקלים למכור או לקנות מקרקעין, להלן כמה טיפים:

  •  זכרון דברים כן או לא:
    בהתאם לדין, עסקת מקרקעין צריכה להיעשות בכתב. לכן הסכמות לעסקה שכזו שלא הועלו על כתב ונחתמו, לא יהיו ככלל ברות אכיפה. בניגוד למה שלעיתים טועים לחשוב – זיכרון דברים הינו הסכם לכל דבר.
    כך, אם לאחר חתימה עליו המו"מ מסתבך ומתגלים פרטים חדשים וכו', יכול צד לסרב לחתום על הסכם ולדרוש לקיים את זיכרון הדברים כפי שהוא, מה שעלול לגרור להליכים של
    שנים בבית המשפט, כששני הצדדים "תקועים"!!
    ההמלצה הברורה: לא לחתום על זיכרון דברים אלא ישירות על הסכם: כדי להבטיח שלא תפסידו עסקה, ערוך משרדי במקרים שבהם קיים צורך ממשי לכך, לתת שירות שיאפשר עריכת הסכם מכר וחתימה עליו "מהיום למחר"!).
  • מתי לשכור את שירותי עורך הדין:
    מוכרים? קונים? אתם ממילא תעזרו ביעוץ וליווי משפטי ותשלמו לו על כך שכר טרחה. משכך, לטובתכם, החלו את היעוץ והליווי עוד לפני תחילת המכירה / הקניה:
    כמוכרים תוכלו לבדוק מראש האם אתם צפויים לשלם מס שבח או תשלומים אחרים כגון    היטל השבחה ואם יש דרך לתכנן את מהלך המכירה כדי להקטין עלויות אלו; תוכלו לוודא שהנכס אכן רשום כמו שצריך על שמכם, מה טיב הזכויות שלכם (בעלות, חכירה, חכירת משנה, חברה משכנת וכולי), שאין כל הערה על משכנתא שנשכחה, הפקעה או עיקול ועוד.                              כקונים, תדעו כבר בתחילת המו"מ איך לשמור על האינטרסים שלכם כקונים בקביעת לוח תשלומים, חוב או מגבלה הרובצת על הנכס, פגמים או פגמים נסתרים וכיוצ"ב.
  • איך יודעים בכמה למכור / האם המחיר שהמוכר מבקש סביר:
    יש היום אתר "מאגר מידע נדל"ן"; של משרד האוצר שמפרסם מחירי נכסי מקרקעין. מאחר ומדובר במחירים כפי שמדווחים לשלטונות המס, זה בהחלט נותן מושג נכון (אם כי לא תמיד מדויק לגמרי בפרטים של שנת בניה, גודל הדירה ומספר החדרים). כך מוכרים יכולים לבדוק מה המחיר הנכון לבקש וקונים – מהו המחיר הנכון לשלם.

  • הכירו את עלויות נלוות לעסקת מקרקעין:
    חשוב לדעת שלעסקאות מקרקעין יש עלויות נלוות שחשוב להכיר ולבדוק מראש ואף לתכנן מראש איך ניתן לחסוך בהן. להלן רשימה קצרה ולא ממצה שלהן: מס שבח (שעלול להוות פקטור מאד משמעותי למוכר!!), מס רכישה, היטל השבחה (כנ"ל), דמי הסכמה (כנ"ל), דמי היוון, חובות לרשויות ולרבות בגין אגרות והיטלים ועוד;

  • תווך ודמי תיווך:
    "שלא יעבדו עליכם…": הסכם תיווך חייב להיות בכתב.
    קונים: אם הנכס שרכשתם אמנם נמצא ברשימת הנכסים בהסכם עם המתווך, אך הוא לא פורט בכתב ההתקשרות עם המתווך, הוא לא יהיה זכאי לדמי תיווך עליו ובוודאי אם הגעתם אליו, בסופו של יום עצמאית. מאידך, אם הנכס רשום, ואפילו רכשתם אותו אחרי שניתקתם את הקשר עם המתווך, הוא יהיה רשאי ככלל לדמי התיווך.

    מוכרים: לא להתפתות לתת בלעדיות למתווך מסוים, וככל שאתם עושים כן, להתנות את זה בדרישות מיוחדות (פרסום דירתכם על ידו בעיתון וכיו"ב) ולהגביל את משך תקופת הבלעדיות!!

  •  רכישת דירה מקבלן:
    אנשים לא מודעים לסיכונים הכרוכים בעסקה זו ומורכבותה ומאידך, לנושאים שרצוי ונכון לסכם עוד לפני שמבקשים ומקבלים טיוטת הסכם רכישה להעברה לעיון עורך הדין (אקט שמבטא שהקונה כבר גיבש דעתו לרכוש – מה שמחליש את עמדת המיקוח שלו). עצתי: ממילא תיקחו עורך דין! פנו אליו בתחילת הליך הרכישה כדי לקבל את העצות המשפטיות
    והמסחריות והחשובות מבעוד מועד.

  • קבלת הודעות על פעילות בנכס:
    לאחרונה קורה יותר ויותר שנוכלים מזייפים מסמכים ומוכרים נכסים לא להם לאנשים 
    שקנו בתום לב ובתמורה. הקונים, ששילמו את מלוא התמורה בתום לב, טוענים – 
    וטענה זו לא פעם מתקבלת – שהם רכשו את הנכס כדין, מה שמשאיר את הבעלים האמיתיים  של הנכס, שכלל לא ידעו והיו מעורבים בעסקת המרמה, בלי זכויות בנכס.
    על רקע זה השיק לאחרונה משרד המשפטים שירות חדש של "קבלת הודעות על פעילות
    בנכס"; במסגרתו יכול כל בעל זכויות הרשומות בלשכות אלו, להירשם לשירות הודעות ובו הוא
    יקבל הודעה על כל פעולה שנעשית בנכס, וכך למנוע אירועים כנ"ל.
    * כרגע שירות זה מתקיים רק ביחס לנכסים הרשומים בחלק מלשכות המקרקעין (טאבו).
    רישום מקוון לקבלת הודעה על פעילות הנכס משלכם" 
  • מתוך רצון להטמיע את השירות החשוב הזה ואת תודעת הציבור לו, ניתן לקבל על ידי שירות
    הדרכה והכוונה בענין, במחיר סימלי.